Generalny Wykonawca budowlany to podmiot, który zajmuje się na zlecenie inwestora kompleksową realizacją inwestycji budowlanej, tzn.: opracowaniem planu i następnie nadzorem nad całością projektu, optymalizacją kosztów i czasu realizacji, koordynacją podwykonawców i dostawców oraz raportowaniem postępu prac.
Na generalnym wykonawcy spoczywa pełna odpowiedzialność za nadzór wszystkich wymienionych działań, dlatego niezbędne są z jego strony: wiedza techniczna, doświadczenie oraz umiejętności zarządzania zespołem.
Niezależnie, od planowanej inwestycji, wybór właściwego generalnego wykonawcy, może przyczynić się do pełnej satysfakcji i sukcesu. Przed podjęciem współpracy warto poznać rolę i obowiązki generalnego wykonawcy.
Generalne wykonawstwo inwestycji – etapy
Omówienie potrzeb
Każda współpraca z generalnym wykonawcą zaczyna się od… projektu. Znając potrzeby i wizję inwestora ustalane są wstępne założenia oraz budżet realizacji. I chociaż generalne wykonawstwo kojarzy się tylko z działaniami wykonawczymi, w praktyce – znacznie wykracza poza ich zakres. Na bazie wspólnych rozmów i zebranych informacji generalny wykonawca budowlany przygotowuje wstępną ofertę, do której dołącza szczegółowy kosztorys.
Generalne Wykonawstwo inwestycji budowlanych to też liczne spotkania z inwestorem, poprzedzające rozpoczęcie prac. Podczas nich omawiana jest wycena, wprowadzane są ewentualne zmiany itd. W przypadku, kiedy generalny wykonawca dojdzie do porozumienia z inwestorem, przechodzi się do formalności, czyli podpisania umowy.
Podpisanie umowy i rozpoczęcie realizacji inwestycji
Generalny wykonawca inwestycji budowlanych rozpoczyna prace nad realizacją od wdrożenia działań, których kolejność została ustalona w harmonogramie prac.
Nad projektem, w trakcie całego przebiegu prac, czuwają Kierownicy Budowy oraz Kierownicy Projektu, przygotowujący raporty i koordynujący prace zespołów tak, aby przebiegały płynnie, bez strat czasowych i kosztowych.
Raportowanie postępu prac budowlanych
W zależności od firmy, etapy prac wykonawczych mogą obejmować raporty, które przekazuje się inwestorom. Mogą to być, jak w przypadku firmy Primater, dokumenty, zawierające informację o przebiegu prac, dokumentację zdjęciową itd. Częstotliwość raportowania zależy od ustaleń pomiędzy generalnym wykonawcą a inwestorem i w zależności od podmiotów może być różny, np. mieć formę cotygodniowej aktualizacji.
Koordynacja podwykonawców
Generalne wykonawstwo to także koordynacja montażów i odbiorów, która uwzględnia kontakt z podwykonawcami.
Zakończenie inwestycji
Sprzątanie, testy, oddanie powierzchni – to tylko nieliczne z przykładów działań, które towarzyszą zakończeniu prac budowlanych. Tutaj, podobnie jak przy okazji pozostałych etapów – konieczna jest ich koordynacja i należy to do obowiązków generalnego wykonawcy.
Nieprzewidziane sytuacje
Zaangażowanie w projekt przez generalnego wykonawcę nie kończy się na przekazaniu inwestycji. Generalny wykonawca budowlany musi być dostępny dla inwestora również po zakończeniu projektu i reagować na nagłe, nieprzewidziane sytuacje, ale także usterki i inne nieprawidłowości.
Obowiązki generalnego wykonawcy
Formalności przed rozpoczęciem prac budowlanych oraz zabezpieczenie terenu budowy
Generalny wykonawca bierze na siebie pełną odpowiedzialność za kompleksową realizację projektu, zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie z drugą stroną oraz obowiązującym prawem budowlanym i pokrewnymi.
Kwestie prawne zależą od rodzaju budowanej inwestycji, i tak inaczej będzie w przypadku lokalu usługowego, budynku mieszkalnego czy placówki medycznej. Generalny wykonawca musi znać wymogi i przepisy, dedykowane realizowanej inwestycji. Po stronie inwestora lub architekta pozostaje uzyskanie pozwoleń, umożliwiających rozpoczęcie prac.
Harmonogram prac i kosztorys
Obowiązkiem generalnego wykonawcy jest przedstawienie inwestorowi harmonogramu prac budowlanych, który zawiera informację o kolejnych etapach budowy oraz terminach ich ukończenia.
Dodatkowo, generalny wykonawca dostarcza kosztorys, w którym przedstawia propozycję materiałów, potrzebnych do realizacji projektu. Po jego akceptacji z inwestorem, może przejść do złożenia zamówień i ich zakupu.
Organizacja i koordynacja prac na budowie
Przed rozpoczęciem prac budowlanych generalny wykonawca musi zbudować zespół dedykowany zleceniu. Podczas budowy, do jego obowiązków, należy koordynacja pracy wszystkich podwykonawców i specjalistów z zachowaniem najwyższych środków ostrożności oraz zgodnie z przepisami BHP. Kluczową rolę odgrywa w tym procesie kierownik budowy, który nadzoruje jej przebieg i kompletuje dokumentację, koordynuje zamówienia materiałów budowlanych oraz dostawy.
Przekazanie budynku do użytku
Wzniesiony budynek musi być zgodny z założeniami zawartymi w umowie oraz projekcie. W przypadku zakończenia inwestycji, teren po budowie jest sprzątany, a następnie budynek jest oddany do użytku. Po przekazaniu inwestycji, generalny wykonawca musi być dostępny dla inwestora w przypadku nagłych sytuacji oraz w ramach okresu gwarancyjnego.
Generalny wykonawca inwestycji budowlanych – zalety współpracy
Współpraca z generalnym wykonawcą niesie za sobą wiele korzyści, z których kluczową dla inwestora jest obecność jednego podmiotu do kontaktu. Generalny wykonawca pełni funkcję wykonawczą, koordynacyjną, nadzorczą i więcej, biorąc na siebie pełną odpowiedzialność za projekt. Dzięki temu inwestor zyskuje oszczędność czasu, którego wymagałby kontakt z wieloma podwykonawcami. Co więcej, poprzez to, że generalny wykonawca budowlany przejmuje cały zakres prac, gwarancja możliwa jest u jednego dostawcy usług.
Jak wybrać zaufanego generalnego wykonawcę dla swojego projektu?
Na rynku polskim działa wielu generalnych wykonawców, dlatego podejmując decyzję, kluczowa jest analiza własnych potrzeb w zakresie obsługi inwestycji. Wybierając generalnego wykonawcę, któremu powierzone zostaną całościowe działania wykonawcze, warto zwrócić uwagę na jego:
- portfolio – czy pasuje do naszego projektu,
- doświadczenie – ile lat działa na rynku, ile projektów zrealizował,
- referencje inwestorów – czy inni inwestorzy są zadowoleni z wykonanych prac, jak ocenili konkretną firmę,
- ofertę – w jaki sposób została przygotowana, czy jest szczegółowa i spełnia oczekiwania,
- warunki współpracy – czy są spójne z potrzebami i możliwościami inwestora.
Realizacja projektu to złożony proces, w którym bierze udział inwestor oraz generalny wykonawca. Inwestor pełni rolę zamawiającego wykonanie inwestycji budowlanej oraz finansującego ją, natomiast generalny wykonawca to podmiot, któremu inwestor zleca jej wykonanie.
Wybór generalnego wykonawcy projektu powinien być poprzedzony wnikliwą analizą. Realizacja inwestycji składa się bowiem z wielu etapów, które wymagają odpowiedniej wiedzy oraz doświadczenia.
FAQ – Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania
Ile zarabia generalny wykonawca?
Wysokość wynagrodzenia generalnego wykonawcy zależy w dużym stopniu od rodzaju inwestycji – jej przeznaczenia, metrażu, skomplikowania, ryzyka inwestycyjnego oraz zakresu prac. W Polsce przyjęło się, że średnia wysokość wynagrodzenia za projekt wynosi od 5 do 30% wartości umowy.
Czy inwestor może być generalnym wykonawcą?
Inwestor może jednocześnie pełnić rolę generalnego wykonawcy. Najczęściej są to działające na rynku od wielu lat, doświadczone i stabilne finansowo firmy.
Czy generalny wykonawca odpowiada za podwykonawcę?
Generalny wykonawca ponosi pełną odpowiedzialność za realizację – prace wykonawcze i budowlane, nadzór, zamówienia, dostawy i kontakt z podwykonawcami. W przypadku, gdy dostawy są opóźnione, materiały są uszkodzone, to do generalnego wykonawcy należy kontakt i wyegzekwowanie od podwykonawcy wykonania usługi zgodnie z zamówieniem. Ponadto, generalny wykonawca odpowiada za reklamacje po zakończeniu inwestycji.
